屋頂漏水，水從哪些地方進來

屋頂漏水最常見的樣子，是住頂樓的人在下雨後發現天花板多了一圈黃褐色水漬，或靠外牆的牆面上緣開始起泡、掉漆。屋頂整年被太陽曬、被雨淋，以氣象署臺北站的氣候值來看，一年約 160 多天有下雨，防水層、填縫和管線周圍的膠都在慢慢老化。

一個屋頂可能同時有好幾個進水點。律師合著的《惡鄰退散》引用一件新北地院的頂樓漏水案，土木技師公會鑑定時列出的可能原因，就有公共水箱位置積水、金屬爬梯梯腳破壞防水層、落水頭阻塞、女兒牆與樓板接縫不良。常見的進水點有這些：

• 女兒牆和屋頂地板交接的牆腳：熱脹冷縮容易在這條線拉出裂縫，水順著牆裡往下走
• 女兒牆頂面：水泥裂開、磁磚翹起，雨水從上面灌進牆裡
• 落水頭：被落葉、泥沙塞住，積水退不掉；或跟排水管、防水層的接縫鬆開
• 屋頂地面：防水層起泡破裂、隔熱磚縫裂開、樓板本身有裂縫
• 水塔基座和進出水管：管子裡有水壓，一漏晴天也在滲
• 冷氣管、電線、第四台線穿過屋頂或女兒牆的孔，周圍填縫老化
• 曬衣架、鐵架、太陽能板支架、爬梯，螺絲鑽進樓板時打穿了防水層
• 屋頂出入口的門檻太低、地面往門口斜，雨水流進樓梯間

從家裡濕的位置，回推屋頂要看哪裡

屋頂的水會順著樓板、樑、牆裡的管線走一段路才冒出來，天花板濕的地方，通常不在進水點正下方。位置還是能縮小範圍，先對照這張表，實際進水點要現場查過才確定：

公寓、大樓、透天、頂樓加蓋，漏法不一樣

四、五層樓的老公寓，屋頂上放著各戶的水塔，管線從屋頂拉下來。很多老公寓沒有管委會，屋頂多年沒人整理，落水頭被落葉塞住、防水層曬到粉化都很常見，頂樓那一戶和樓梯間頂層最先濕。

電梯大樓的屋頂有機房、水箱、管線和設備基座，可能進水的位置多。屋頂通常上鎖，發現漏水先通報管理室，請他們開門上去看。

透天厝的屋頂是自己家的，修繕自己決定。常見平屋頂加斜屋頂或鐵皮加蓋，漏水點可能在屋瓦、鐵皮和女兒牆的交接，也可能在樓梯間突出屋頂那一小間的牆面。

頂樓加蓋把原本的屋頂蓋在下面，防水層看不到了。雨水從鐵皮的螺絲孔、接縫、鐵皮和牆的交接處、堵住的集水槽進來，流到原本的樓板上，再滲進頂樓那一戶的天花板。加蓋裡的浴室、廚房也可能是來源。加蓋的使用者和頂樓那一戶不同人時，兩邊都得配合才找得到漏水點。

什麼時候漏，也是線索

下雨當下就開始滴，水走的路短，進水點多半離漏的位置不遠，像是出入口門檻、管線孔、女兒牆頂面。

雨停一兩天還在滴，或連下好幾天才開始漏，常見的是水先積在隔熱磚、磁磚下面，或防水層和樓板之間，再慢慢往下滲。冬天東北季風一來，雙北常連下好幾天，這種漏法特別明顯。

只有颱風、大雨斜打才漏，要看迎風面的女兒牆和外牆，雨是被風吹進裂縫的。

完全沒下雨也在漏，問題多半出在有水壓的管線，要往水塔、給水管，或頂樓加蓋裡的用水設備找。這種漏水跟防水層關係小，重做防水也止不住。

自己先看的事，安全擺第一

等天晴、白天、有人陪同再上屋頂，下雨、颱風、晚上都別上去。別站上女兒牆，也別踩上鐵皮屋頂，鐵皮鏽薄了會踩穿，濕的時候很滑。

落水頭塞住了，清掉落葉、泥沙是屋主自己能做的事，颱風前後各清一次。清乾淨了還在漏，進水點就在別處。上屋頂時看這幾件事，每一項都用手機拍下來：

• 落水頭有沒有被落葉、泥沙、塑膠袋蓋住，雨停半天後還有沒有一攤一攤的積水
• 防水層有沒有起泡、翹起、裂開，踩下去會不會有水從縫裡擠出來
• 女兒牆腳那一圈有沒有裂縫，女兒牆頂面的水泥或磁磚有沒有裂開、鬆動
• 水塔底下和進出水管的接頭附近，晴天會不會也濕濕的、長青苔
• 冷氣管、電線穿過的孔，周圍的膠有沒有裂開、脫落
• 鐵架、太陽能板支架鎖在地上的螺絲周圍，有沒有生鏽、裂開
• 屋頂出入口的門檻和地面，雨水會不會往門裡流

頂樓平台漏水，修繕費用誰出

公寓大廈管理條例裡跟屋頂漏水直接相關的有兩條，原文如下。

第七條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」

第十條第二項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

用白話說：屋頂的構造是共用部分，不能約定給某一戶專用。防水老化、樓板裂開、落水頭堵塞造成的漏水，由管委會或管理負責人處理，費用從公共基金出，或由各戶按持分分擔。漏水如果是某一戶造成的，例如頂樓住戶自己鋪磁磚、架鐵皮、鎖鐵架時打穿防水層，修繕費就可能由那一戶負擔。規約或區分所有權人會議另有規定的，照規定走。

透天厝整棟是自己的，屋頂自己修。沒有管委會、也沒推選管理負責人的老公寓，實務上常要各戶自己坐下來談。法條講的是原則，個案有爭議，建議諮詢律師或當地的法律諮詢管道。

要談費用，先確定水從哪裡進來

前面那件新北地院的案子，法院認定管委會怠於修復屋頂露臺，要賠償住戶室內的損害。也有反過來的。聯合報 2026 年 7 月報導一件新竹地院的判決：頂樓兩戶每逢下雨就漏水、長壁癌，告管委會求償約 41 萬 8 千元；鑑定確認屋內受潮，但鑑定當天下雨，積蓄水測試沒做完，無法確定水來自屋頂平台的防水層或排水孔，住戶敗訴。

誰該出錢，要先回答水從哪裡進來。漏水點還沒確定前，跟管委會或使用頂樓加蓋的那一戶開口，別直接指向對方，可以說「樓上有水下來，我們想了解一下狀況」，只講你看到的事。開口之前，先準備好這幾樣：

• 漏水日誌：日期、天氣、開始滴和停止的時間，配上同一個角度拍的照片
• 用 LINE 或書面通知管委會、管理室，留下哪一天反映、對方怎麼回
• 請管委會安排會勘，讓管委和頂樓相關住戶一起看屋頂和你家的天花板
• 向管理室要社區規約，看屋頂修繕費用有沒有另外規定

富源怎麼處理屋頂漏水

富源用儀器偵測，從你家天花板、牆面濕的位置往回追，定位屋頂的進水點，確定位置再動工，盡量少敲打。先約場勘，看過屋頂和家裡漏的位置，多半就能判斷大概是哪一種原因；下一次檢測直接查那一項，一般最快約半小時，要查屋頂防水層的，大約兩小時。屋頂抓漏要上得去屋頂，住大樓的先請管理室準備鑰匙，有頂樓加蓋的，跟使用的那一戶把時間排好。

收費這樣算：場勘一次 2,000 元，決定抓漏時，這筆錢折進抓漏費裡；抓漏一次 25,000 元，修繕不算在內；儀器沒找到漏水點，抓漏費用不收。細項整理在抓漏費用。

找到進水點之後，修繕依現場狀況另外報價。屋頂樓板的裂縫滲水，可以用高壓灌注止漏，也就是俗稱的漏水打針，把止水材料打進裂縫堵住水路；水塔管線、給水管漏的，做水管維修或換管；頂樓牆面已經冒出白色結晶的，漏水停了以後再做壁癌處理。防水層整片老化的，點狀打針補不完，要處理的範圍和做法，看過現場再談。

台北市、新北市、桃園市各行政區都能預約。不住頂樓、天花板的水漬來自樓上浴室或廚房的，看天花板漏水那一頁。屋頂漏水先拍幾張照片，加 LINE 預約場勘。